Финансово-промышленный кризис в России все еще в разгаре. Денежное обращение и кредит России никак не восстанавливаются. Причины можно считать объективными или субъективными, не в этом суть. Как искать выход из создавшегося положения?

       Очевидно, масштабы строительной активности, характерные для последнего десятилетия в Америке, в обозримом будущем уже не повторятся. В США на самом деле нет и не было дефицита жилья, а тот рост цен, который наблюдался в начале III тысячелетия, был порожден всего лишь чрезмерной доступностью кредитов.

      Россия неплохо заработала на этом буме. Миру нужен был наш металл и наша нефть. На фоне растущего высокодоходного экспорта начали вставать на ноги даже такие отрасли, как машиностроение. Пусть наши машины и не находили вне страны такого же спроса, как газ и прокат, но они становились все более востребованы внутри страны. И, пожалуй, не менее половины внутрироссийского спроса на машины, металл и многое другое было связано с развитием нашей собственной строительной отрасли.

      О том, насколько значительную роль играет для экономики России в целом строительная индустрия, можно судить на примере Челябинской области. В 2007 г. внутренний региональный продукт области составил 536 млрд руб. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая промышленное и гражданское, в том числе жилищное, составил 48,6 млрд руб. Эта цифра составляет свыше 9 процентов от ВРП (при этом 90 процентов всех работ, связанных со строительством, начиная с добычи первичных материалов, производится на территории области, следовательно, может быть сопоставлено с ВРП). Следует учесть, что реализационная стоимость продукции строительной отрасли сегодня намного выше, чем стоимость строительных работ. А если мы учтем также эффект мультиплицирования, то в жесткой зависимости от ситуации в строительстве  может оказаться около половины нашей региональной экономики, включая такие основополагающие для Южного Урала направления, как металлургия, машиностроение и торговля. Недаром российские металлурги предпочли отказаться от прямой поддержки госбюджета в пользу национального проекта «Доступное жилье».

      Осознав, насколько важно для нас сохранять высокие объемы в строительстве, можно перейти к вопросу о том, какими мерами можно было бы эффективно поддержать данную сферу. К сожалению, строительный бум в России в последнее десятилетие, как и в США, был связан не только с реальными потребностями платежеспособной части населения. До 40 процентов жилья покупается не для проживания лично владельца или членов его семьи, а с инвестиционными целями. Остающееся сильным недоверие россиян к отечественной финансовой системе приводит к тому, что состоятельные граждане ищут возможности гарантированного сохранения, а то и приумножения своих временно свободных средств. И наилучшие возможности для этого, как им казалось, предоставляет покупка квартир с целью последующей перепродажи.

      Некоторые основания для таких надежд существовали и продолжают существовать. Как известно, в России средняя обеспеченность жилой площадью на душу населения примерно в 3 раза ниже, чем в США. Хотя в данное время население России уменьшается, в скором будущем следует ожидать изменения демографической ситуации в лучшую сторону. Если же учитывать легальную и нелегальную иммиграцию, то потребности в жилье растут даже и сегодня. Если прибавить к этому быстрый рост средней зарплаты и среднедушевых доходов за последние годы, можно ожидать, что когда-нибудь все закупаемое ныне инвесторами жилье удастся продать действительно нуждающимся в нем.

      Все же такую основу для развития строительной отрасли нельзя считать здоровой ни в США, ни у нас. Жилье должно строиться для тех, кто намерен использовать его сам. Лишь тогда цены на него будут стабильны, а спрос и предложение уравновешены. Ажи-отажный спрос на жилье с целью его перепродажи рано или поздно должен окончиться падением цен. И все признаки того, что мы находимся у грани этого ценового срыва, налицо.

      Сейчас главный вопрос: сколько строить, для кого строить, кто будет покупать жилье? В настоящий момент на помощь строителям готово прийти государство, предлагая выкуп готового жилья, не находящего спроса. Однако это не решение всех проблем, а лишь способ минимизировать убытки. Хуже всего для строителей то, что государство будет раздавать выкупленную жилплощадь по сертификатам или спискам очередности на получение социального жилья, а это еще более снизит спрос. 

      Государству тоже должно быть не по душе подобное стимулирование строительной деятельности, напоминающее о временах социализма. Конечно, исполнение разного рода государственных обязательств по обеспечению жильем льготников пойдет быстрее, но в то же время бюджет будет опасно перенапряжен и еще один кризис может обрушить всю систему государственных финансов. В долговременном плане при гарантированном государственном спросе на жилье надо ждать наращивания себестоимости новых квартир и одновременно ухудшения качества. Вырастет и коррупционная составляющая на базе распределения большого количества «бесплатного жилья», даже при нынешних масштабах льготного жилищного обеспечения она имеет место.

      Единственным реальным выходом из создавшейся обстановки, который удовлетворит и государство, и строителей, и даже население, будет переход строительных компаний от чисто строительного бизнеса к строительно-эксплуатационному. Что это означает?

      Уже и сегодня некоторые крупные строительные корпорации создают в секторе ЖКХ собственные управляющие компании. Однако мы имеем в виду другое — не просто услуги по эксплуатации жилья в домах, где квартиры принадлежат самим жильцам, а сдачу жилья внаем в классическом варианте, как это было до 1917 г. в России и как это есть во всем капиталистическом мире.

      В настоящее время развитию подобного бизнеса мешает отсутствие законодательной базы, а та, что имеется, рассчитана на нынешнее положение с огромным количеством пережитков времен социализма. Жилье внаем сдается, но либо по твердым тарифам, которые определяет ЕТО, либо по нелегальным договорным ценам отдельными мелкими владельцами «лишних» квартир или даже только комнат. Необходимо разрешить выход на рынок наемного жилья крупным игрокам.

      Если сдача жилья внаем целыми домами будет рентабельной, найдутся сотни и тысячи бизнесменов (прежде всего это будут сами строители), которые будут заказывать жилые дома исключительно для их сдачи временным жильцам. Но при каких условиях рентабельность возможна?

      Стоимость найма жилья у отдельных квартировладельцев составляет в Челябинске от 6 до 10 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру в 40 м2. Если вычесть из этой суммы оплату коммунальных услуг (1300–1500 руб.), сумма чистого дохода нелегальных квартиросдатчиков составит 4,5–8,5 тысячи рублей в месяц (примерно от 1,2 до 2,5 тысячи рублей на кв.м в год). В худшем случае это составит 3–4 процента на вложенный капитал. Для строительной организации, которая имеет свой дом по себестоимости, допустим, по 20 тысяч руб./м2, процент с капитала возрастет до 10–12. И это уже не так плохо по нашим трудным временам. Если же вложить всю прибыль в новые инвестиции, то по закону можно еще уйти от оплаты большей части налогов. Однако в этом варианте есть один слабый пункт. Постепенное погашение капитальных затрат на уже построенные дома сразу не даст средств на новое строительство. Необходим банковский кредит, который сегодня строителям получить трудно. Однако и здесь мы увидим изменения к лучшему. Несомненно, пустой дом во времена ипотечного кризиса в глазах банка стоит немного. Но если дом уже заселен и дает пусть небольшой, но стабильный доход, это другое дело. Под такой залог получить кредит будет намного легче.

      Со временем квартплата по наемным квартирам может быть увеличена. Если исходить из того, что среднегодовой рост заработной платы в последние годы составлял в России около 27 процентов, повышение может быть значительным. В то же время конкуренция на рынке наемного жилья не даст плате за наемные квартиры расти с опережением роста доходов населения. Для большинства, кто не имеет собственного жилья, то есть для наименее обеспеченных граждан России и трудовых иммигрантов, это будет очень выгодно. Важно, чтобы мы быстрее вышли из кризисного состояния, а сохранение темпов строительства для этого  — непременное условие.   

      С началом крупного домовладения будут и другие положительные результаты. Например, усилится подвижность населения, переток рабочей силы в регионы, где потребность в ней выше. Для России это будет иметь огромное значение, в том числе в деле увеличения русского населения Дальнего Востока. Главным результатом станет новый бум строительной деятельности, на этот раз на более здоровой основе, и как следствие — новый мощный подъем российской экономики в целом.

Александр КОЗИНСКИЙ.